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乌鲁木齐规划新区的房子可以买吗?要注意哪些问题?

来源:乌鲁木齐房产网发布时间:2018-12-26 12:38

没有哪一年,会像今年这样,乌鲁木齐城市版图扩张得如此明显。前有河马泉新区,后有乌鲁木齐临空经济产业园,不断推进乌鲁木齐向北部、向东西延伸,城市发展框架逐渐拉大。

但是,规划中的新区房子可以买吗?要注意哪些问题,请看下文——

01

新区投资普遍适用的四大军规

这几年来,各城市不搞个新区,似乎都不好意思出来招摇了,所以便形成了我们现在所看到的新区泛滥、多点开花...

政府为什么要建设新区呢?

1、最关键的原因是大部分城市由于规划早,所以缺乏前瞻性,导致了城建混乱、交通拥堵,甚至不少城市的主城区被城中村占领,主城区土地利用效率极低,或者是没有地了,发展受限制,所以便划了个新区,来承接主城区的产业、人口外溢。

2、城镇化发展的需要,合村并城,加快城市郊区和主城区的融合,扩大城区面积,也让郊区的土地溢价提高,推高土拍的价格。

所以,在本轮房价上涨中,不少二线城市的新区房价都跑赢了主城区,但是并不是所有的新区都是遍地黄金,也有不少坑,那什么样的新区值得投资呢?

先说结论,一定要遵守以下4条军规:

  

1、 新区离主城区没有断裂带,自然承接主城区的人口和产业外溢。

看这几年成功的新区,无疑都是靠近主城区最富裕的地方,例如上海的浦东新区、杭州的钱江新城、武汉的光谷新区、成都的天府新区、重庆的两江新区。

  

2、 地铁规划的密度

   这个去查各城市的地铁规划就对了,一看便知。

  

3. 看新区的规格

是市政府主导还是省政府主导,如果是合作,就看双方的实力,如果是区主导,我劝你,看都不用看。如是自贸区这类国家级级别,三四线城市也有,但大多是坑。

  

4. 看规划的执行进度

有的新区,喊了好几年,没有什么力度,可以通过卫星图去看新区的建设进度。

例如郑州的白沙绿博新区,省政府牵头,河南科技馆前几年就奠基了,土堆都堆了很多年了,今年8月才拿到工程建设许可证。

而同样是郑州的常西湖新区,4个中心已经做好内部装修了。

新区靠不靠谱,还要看未来有什么。

郑州白沙绿博虽然是省政府牵头在做,但是省政府有没钱,周围都是高职高专的五流学校,这类学校定位低端、科研实力也不强,无法做到产学合一。

一堆烂学校围绕在省政府周围,我也不知道省政府是怎么想的,而且白沙绿博的占地面积大,地基本都给这些学校圈完了,以后已经没有可供发展的土地,后期堪忧。

02

什么样的新区不能碰?

二线城市的新区相对还是比较靠谱的,例如上文提到的杭州的钱江新城、武汉的光谷新区、成都的天府新区、重庆的两江新区、郑州的郑东新区。

1、首先,不要去碰投资周期超长的新区,例如西安的西咸新区。

西安在永康书记来了之后,城运当头,确实有了一番新气象,西安和咸阳的这个新区,看似级别高,因为距离主城区遥远、招商引资困难。

西咸新区,毯子铺得太大,点太多,也退步的,西安穷,市区都发展不起来,更何况是远离主城区的西咸新区呢?

很多自媒体人都把“5年看浐灞,10年看沣东”挂在嘴边,沣东作为西咸新区紧邻西安主城区的板块,起步更早、更快,行政壁垒更弱,而且有地铁1号线二期和地铁5号线,未来确实可期,但只适合超长线投资的投资者,投资周期实在是太长了,中间的不确定性极强。

2、不要去碰低能级城市的新区

比如赣江新区,这个新区因为营商环境不好,长期以来都很难招商引资,因为城市级别低,吸引的都是传统制造业企业,而非高新技术产业,产业都发展不起来,真正推进执行的力度甚至不如南昌自主运营的红谷滩新区?更何况是要依靠产业带来的溢价的房产投资呢?

03

新区投资最重要的是——地价不断提高

其实,政府就是一个城市发展的操盘手,每个新区的成长成熟都离不开政府的运作,一般的运作逻辑是这样:

将一个还有大量土地的片区划为新区,弄个地标或者核心景观、修建铺路建地铁,然后宣布土拍大戏开始,拉着开发商进场,低开高走,一点点推高地价。

眼下最缺钱的是谁?

不是背负巨额房贷的购房者,更不是天天喊资金链紧张的开发商,而是地方政府,眼下,中央要求地方政府控制地方债务率红线,那么地方政府能来钱的渠道便只有土地财政和城投抵押(将土地抵押给银行获得资金)。

而其中,土地财政又是地方政府最重要的收入来源。

1994年的分税制改革,极大地压缩了地方政府的税收。营改增之后,税收空间被进一步挤压,这也导致了政府对土地财政的依赖。

通过土地财政,地方政府可以快速通过卖地来完成城市的原始资本积累,去推动城市的公共配套完善、工业化进程。

一线城市就是依靠土地财政走过来的,而现在大拆大建的二线城市正处于城市扩张期,地铁刚刚修建、产业的集聚效应刚刚发力、人口涌入需要更多的公共服务设施。

而钱,基本上都是来自于土地。

所以,我们挑新区的时候一定要去挑选政府有动力去修地铁、修桥铺路、建学校医院及其他大型公共服务设施的新区,而建这些新区,钱从哪来?只能是卖地。

政府野心勃勃的地方,势必会将地价运作到最高,相应房价的潜力越大,相反,如果这个片区的土地早早就被地价出清,那么这个区域的溢价基本已经释放完毕,甚至反而更加危险,容易陷入滞涨。

这就是我不因,看好郑州白沙绿博的原没有多余土地,容易陷入滞涨。

例如郑州的杨金板块,这在地段上算得上非常好,邻近郑东新区地王窝,按理说,这个片区的价值是不错的,但是这个地方的各项配套推进非常慢,道路满是小坑和碎石,每逢下雨,泥泞不堪,当全城都在修建地铁,让地铁遇到杨金全绕着走,因为这个片区的土地早几年就被政府以各种协议出让完了,没有一块可以招拍挂的土地。

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所以,这个片区的配套推进力度是很滞缓的,即使现在它的地段还不断,但后期的配套前景堪忧,房价的溢价基本已被透支。

判断一个新区未来有没有前景,就看供地,着眼于长远利益,新区的供地还是要相对克制,不能一次性把土地全卖了,地价就到顶了,这样政府就无利可图去做配套,所以这个新区未来能不能发展起来——关键看地价能否不断提高,政府能不能赚到钱,只有政府赚到钱,我们才能赚到钱。


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